[🏠청약당첨기] 3. 계약금을 낸 후, 중도금 납부 계획세우기

청약 당첨 후 계약금 준비

청약 공고가 나왔을 때부터 당첨을 목표로 청약을 신청했기 때문에 계약금은 이미 준비되어 있었다. 하지만 중도금 납부에 대해서는 미처 계획하지 못했다.

막상 청약에 당첨되고 나니 계약금을 납부한 후 중도금 납부 계획을 세워야 했다. 생애 처음 겪는 큰 금액의 거래였기에 대출 금리의 1%나 0.1% 차이도 매우 중요하게 느껴졌다. 전자계약을 통해 계약하며 공식적인 계약자가 되었고, 이에 따른 인지세도 납부하였다.

https://irts.molit.go.kr/

국토교통부 부동산거래 전자계약시스템

 

중도금 납부까지의 준비 기간

계약 후 1차 중도금을 납부하기까지 약 1년의 시간이 남아 있어 대출 계획을 여유롭게 세울 수 있었다. 또한, 계약자로서 입주자 카페에서 다양한 정보도 접하고, 투표에 참여할 권리도 행사할 수 있었다.

 

대출 계획 세우기

중도금 대출은 일반적인 신용대출과 다소 차이가 있다. 일반적으로 신용대출만으로 감당하기 어려운 금액이 필요한데, 아직 담보로 삼을 부동산이 내 소유가 아니기 때문이다. 개인이 미리 확보해 둔 목돈이 있다면 중도금을 납부하기 위해 필요한 차액만큼 신용대출을 받는 방법도 있다. 다만 이럴 때에는 DSR에 걸려서 나중에 잔금대출이 막힐 수도 있다. 잔금대출은 디딤돌대출을 받아야 할지, 보금자리론을 받아야 할지 등등… 최대한 손해를 받지 않고 최적의 납부 계획을 세우자니 생각해야 할 것들이 많아졌다.

자기 자본 활용 : 미리 확보해 둔 자금이 있다면 중도금 일부를 자력으로 납부하고, 나머지를 신용대출로 보충할 수 있다. 다만, 신용대출을 이용하면 DSR에 걸려 잔금 대출이 어려워질 가능성이 있다.

중도금 대출 활용 : 계약된 은행을 통해 중도금 대출을 받을 수 있다. 이 경우도 DSR 규제를 고려해야 하지만... 어지간한 경우를 제외하고는 DSR에 걸릴 일은 없지 않을까 싶다.

잔금 대출 대비 : 중도금 대출 이후 최종 잔금 대출을 위해 디딤돌대출, 보금자리론 등이 가능한지, 선택지를 미리 검토해야 한다. 그러나 워낙 부동산 정책이 수시로 변하고 있기 때문에 당장 1년 뒤의 대출 계획을 미리 세우는 것은 쉽지 않았다.

 

대출 시 고려해야 할 요소

대출을 받을 때 가장 중요한 네 가지 요소는 다음과 같다.

한도 : 최대한 받을 수 있는 금액

금리 : 이자율과 변동 여부

상환기간 : 대출을 갚아야 하는 기간

상환방법 : 원리금 균등, 원금 균등, 만기 일시상환 등. 원리금 균등분할상환이 아무래도 돈관리하는 것에 있어서는 매월 동일한 금액이 나가기 때문에 편한 부분이 있지만 매월 원금을 동일하게 상환하던지, 혹은 시간이 지날수록 작아지는 돈의 가치를 생각해서 일단 적게 내고 나중에 상환하는 만기 일시상환이나 체증식을 고려해봄직 하다.

 

대출 관련 주요 필수 용어 정리

원금 : 이자를 제외하고 대출을 받은 금액

원리금 : 원금과 함께 부과되는 이자를 합한 원금+이자

LTV(주택담보인정비율 Loan to Value): 주택담보가치 대비 대출이 가능한 금액이다. 시세 대비 몇 프로까지 주택담보대출을 받을 수 있는지에 대한 비율이다. 

LTV = (대출취급가능금액 / 주택의 담보가치) * 100
ex) 주택담보대출 비율이 60%이고 3억짜리 주택을 담보로 돈을 빌린다고 하면 빌릴 수 있는 최대금액은 1억 8천만 원이다.

DTI(총부채상환비율): 연소득 대비 부채 상환 비율이다. 연간소득에서 원리금 상환이 차지하는 비율이기 때문에, 대출기간을 장기간으로 할 경우 연간 원리금 상환액이 감소해서 대출한도를 늘릴 수 있다.

DTI = (상환원리금 / 연수입) * 100
ex) 연 소득이 1억 원이고 DTI가 50%라면 연 부채 상환액을 5천만 원을 초과할 수 없다. 

DSR(총부채원리금상환비율 Debt Service Ratio): 모든 대출의 원리금 상환액이 소득의 일정 비율을 초과하지 않도록 확인하기 위해 만들어진 값이다. 대출 이용자의 연소득 대비 대출의 총체적(원금과 이자를 포함) 상환 능력 비율을 의미한다. 

DSR = (모든 대출의 원리금 상환액 / 연수입) * 100

스트레스 DSR: 미래 금리 상승을 고려해 대출 한도를 줄이는 방식

중도상환수수료: 대출을 조기 상환할 경우 발생하는 수수료

 

중도금 대출 확정 및 공고

중도금 납부일이 2주 앞으로 다가오면서, 중도금 대출을 진행할 은행에서 관련 안내장이 공유되었다. 애초에 분양공고에 중도금대출에 대한 알선이 확정되지 않았기에, '미리미리 알아두어라!'라는 내용이 적혀있었기 때문에 다소 걱정하였지만 문제없이 중도금대출을 실행하는 듯했다. 등기 및 우편으로도 관련 서류가 도착해 놓칠 일은 없었다.

입주자 카페에 미리 가입해 두었는데 다른 계약자들과 정보를 공유할 수 있어 유용하다. 비록 적극적으로 활동하지 않더라도, 필요한 정보를 눈팅하면서 대출 조건과 절차를 미리 숙지하는 것이 도움이 되었다. 

조금 떨렸던 분양공고 내 안내문구

https://apply.lh.or.kr/lhapply/apply/noti/an/view.do?mi=1079&slBbsKdCd=03&bbsSn=9102430239&ccrCnntSysDsCd=02

LH청약플러스

 

사내 대출 활용 및 납부

중도금 대출과 다른 대출들을 이것저것 따져보면서 계산해 본 결과 최종적으로는 사내대출을 받아서 중도금을 납부하기로 하였다. 다행히 회사에서 중도금 대출보다 저렴한 이율로 사내 대출을 지원해 주었고, 이를 활용하여 중도금 대출을 받지 않고 납부계획을 세울 수 있었다. 필요한 서류가 많았지만 대부분 정부 24 사이트에서 빠르게 발급받을 수 있었다.

출장 일정과 겹쳐 서류를 미리 준비하고 담당자와 계약을 체결하느라 바쁜 일정이었지만, 결국 무사히 대출 실행준비를 하면서 한 고비를 넘겼다. 앞으로 최종 잔금 납부와 등기 이전, 입주 절차 등이 남아 있지만, 중도금 납부라는 중요한 단계를 지나며 한결 마음이 편해졌다. 계약금 이후에 중도금 납부까지의 기간 동안 여러 가지 방법들을 고심했었는데 일단 납부하고 나니 속이 시원한 느낌이다. 큰 금액이 나가는 문제이니 만큼 철저한 계획을 세울 수밖에 없지만 계획이 계속 변경되는 문제여서 피곤함을 느끼고 있었나 보다. 앞으로도 생길 수밖에 없는 걱정이겠지만, 남은 잔금대출 잘 준비해 봐야겠다.

https://www.gov.kr/portal/main/nologin

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